「テナントを契約する」
飲食店開業の第一歩であり、今後を左右する一番大事なポイントです。
そこで今回は
・テナント契約直前
・テナント契約時
・テナント契約後
の3つのステップに分けて、重要なポイントをご紹介します。
※テナントの選び方など、事前のチェックポイントについては下記の記事をご覧ください。
テナント契約直前の最終チェック！
まずは、テナント契約直前の最終チェックです。
主に以下の3つのポイントがあります。
- デザイナーや内装業者に確認してもらったか？
- 大家さんや近隣のテナントは良い人そうか？
- 内見以外でもテナントの雰囲気は見に行ったか？
デザイナーや内装業者にも内見をしてもらったか？
もし、デザイナーや内装業者を入れる予定なら、必ず内見にはついてきてもらいましょう。
可能なら、大家さんか管理会社に伝えれば、デザイナー・内装業者だけでの内見も許可してくれるはずです。
工事費の見積もりや最終的な金額に大きくかかわります。
必ず、デザイナーや内装業者には確認しましょう。
ちなみに、自分で確認するときのおおざっぱなポイントは以下の通り。
- 水道、電気、ガス工事はどれぐらい必要か？
ー今後の施工費を大きく左右します - 電気は最大なんアンペア使えるか？動力は来ているか？
ー昔と今の飲食店で一番違うのが、電気の使用量。ここは最大のチェックポイントです - 客席やキッチンなどのおおざっぱなレイアウトはイメージできるか？
ーあくまでイメージで構いません。施工費の概算ができます
大家さんや近隣のテナントは良い人そうか？
まるで住居のようですが、これが意外と大事。
大家さんや近隣のテナントは良い人そうか…もっと言えば、問題はないか？はとても大事。
実際にあった例として、税理士の大家さんが施工や経営に口を出してきたパターンも。
テナントを作るにあたって、こういったカフェ・喫茶店を作りたい、宣伝はこうしたい…という思いをきちんと管理会社や大家さんにチェックしましょう。
ここで不信感を持ったら、どんなにいい物件でもあきらめる勇気も必要です。
内見以外でもテナントの雰囲気は見に行ったか？
意外と、内見で物件を気に入ったら、それ以降は見に行かない…
なんてオーナーさんは少なくありません。
土地勘のある場所なら構いませんが、物件というのは生きもののようなもの。
通り一つ変わるだけで、あるいは時間帯が変わるだけで、まったく違う印象になることもあります。
できれば、近隣のお店などから自分のお店の予定地を一日眺めてみるといいでしょう。
“中身を見ていただけでは分からなかった欠点”が見当たるかもしれません。
テナント契約時の書類チェック！
- 重要事項説明書など、書類には必ずひとつひとつ目を通す
- 退去時の原状回復についてはどうなっているか？
- 火災保険などは管理会社指定か自分で選べるのか？
- （プロパンガスの場合は）ガス会社は大家指定か？
重要事項説明書など、書類には必ずひとつひとつ目を通す
ある意味で言えば、これより大事なことはありません。
契約書、重要事項説明書にはすみからすみまで目を通しましょう。
特に気を付けるべきポイントは以下の通り。
契約期間は何年か？
ー契約の更新頻度が変わってくるため、1年おきなど、短い場合は相談しましょう
保証金は何パーセント償却か？
ー万が一テナントを撤退した場合の手元に残る金額が変わってきます
中途解約の場合は何か月前に言う必要があるのか？
ー万が一テナントを撤退する場合、いつまでに決断を下すかが変わってきます
退去時の原状回復についてはどうなっているか？
原状回復ーつまり、「テナントを解約するときは借りたときの状態に戻してください」ということ。
これも、本来は契約書に書かれているので、契約書を読むときに注意しましょう。
ただ、原状回復を契約書と分けたのは、これがテナント撤退時にとても大事になるからです。
もちろん、テナント撤退なんてないほうがいいです。
でも、経営者になるのであれば、万が一の時のリスクも考えなければいけません。
本来、基本的にテナントを借りたら原状回復は借主の義務です。契約書にもそのように書かれます。
ただ
「解約時は、絶対に原状回復をしなければいけないのか？」
「居ぬきでも募集できそうな状態なら、原状回復しなくてもよいのか？」
に関しては、大家さんの判断によります。
もちろん、撤退時には原状回復しなくてよいほうがありがたいです。
撤退時は経営的に苦しいはず。解体費用が出せず、違約金をさらに請求される…
なんてことのないよう、ここは口頭でいいので確認しておきましょう。
火災保険などは管理会社指定か自分で選べるのか？
賃貸契約には必須の火災保険（借家人賠償責任保険）。
「管理会社指定のところでないといけない！」と厳しいところは今のところ聞いたことはありません。
ただ、「特に指定がなければ、管理会社提携の火災保険に申し込みますか？」とは、聞かれます。
これに関して、可能なら自分で探した火災保険に申し込んだほうがいいです。
理由は、「管理会社側が用意した火災保険が飲食店向けではないから」です。
火災保険と言われると、火災や、物損ばかりを思い浮かべるかもしれません。
でも、飲食店の場合は下記のようなものも火災保険とあわせて申し込むことになります。
- 食中毒への見舞金
- 店内でお客様が壊した備品の補償
- 上記含めたいろいろな理由による店舗の休業補償
管理会社が用意した保険は、貸した側(大家さん)をカバーする保険にはなっていても、借りた側（店舗オーナー）を救うものではないかもしれません。
管理会社の保険を使うことがダメ！…ではなく、きちんと内容を確認しましょう。
（プロパンガスの場合は）ガス会社は大家指定か？
地方に多いプロパンガス。
マンションなど大きな物件の場合は、プロパンガスは指定のことが多いです。
これに関してはどうしようもありません。
ただ、戸建てであったり、借主側がガス会社を指定できることもあります。
プロパンガスは、ダイレクトに飲食店の水道光熱費につながるので、きちんと自分で選べるかをチェックしましょう。
詳しくは下記の記事をご覧ください。
テナント契約後にすぐ確認すべきこと
テナント契約後にすぐ確認すべき、最も大事なことはこれ。
- 自動ドアやトイレなど付属物にトラブルがないか
自動ドアやトイレなど付属物にトラブルがないか
テナントを借りたとき、ドアやトイレなど、完全にスケルトンでもない限り、なにかしらテナントに付属しているものがあります。
まず、一番大事なチェックポイントが、「きちんと動作するか」です。
- ドアや窓はきちんと開け閉めできるか？
- トイレや水道で、水漏れなどは確認できないか？
- 通電してみてトラブルなどはないか？
入居前にチェックできなかったポイントはすべてチェックしましょう。
契約にもよりますが、契約後1か月までなら大家の負担で修理してもらえることが多いです。
逆に、その期間を過ぎてしまうと、借りた側の負担で修理しなければいけません。
「借りてすぐに不具合がないかチェック」
内装業者が入る場合は、内装業者に指摘されて初めて気づくこともあります。
ただ、基本的には自分で気を付けるようにしましょう。
物件契約後にすすめていきたいこと
さて、最初のうちは神経をとがらせてばかりで大変かもしれません。
ただ、慣れるとある程度現場を見れば必要なチェックポイントなどもわかってきます。
自分でやるのは大変！…という方はカフェ開業サポートなどをしている業者を頼りましょう。
知人の飲食店経営者でもかまいません。
物件を契約したら、いよいよ開業準備のスタート。
以下のような作業が必要になってきます。
- 内装工事の契約と進行
- 備品類を購入する
- 仕入れ業者の選定
- WEBサイトなど時間がかかる集客の準備
- アルバイト募集
- 保健所への各種申請
- インフラ（電気・水道・ガス）の申請
- 光回線などネット開通の申請
詳しくは下記の記事に記載していますので、よかったらご覧ください。
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